Mieten oder kaufen in der Schweiz? Die vollständige Rechnung für Wohneigentum 2026

Mieten und Kaufen werden erst vergleichbar, wenn monatlicher Geldabfluss, wirtschaftliche Nutzungskosten, Bank-Tragbarkeit und Vermögenswirkung getrennt gerechnet werden. Mehrere Szenarien zeigen, welche Annahme das Ergebnis dreht.

Die richtige Frage lautet nicht «Was ist billiger?»

Mieten oder kaufen lässt sich in der Schweiz nicht mit dem aktuellen Hypothekarzins allein entscheiden. Eine Miete ist eine wiederkehrende Ausgabe für die Nutzung einer Wohnung. Beim Kauf werden Eigenkapital gebunden, eine Hypothek aufgenommen und Eigentumsrisiken übernommen. Ein Teil der monatlichen Zahlung ist echter Aufwand, ein anderer Teil – die Amortisation – verschiebt Vermögen von einem Konto in die Immobilie.

Hinzu kommen Lage und Zeithorizont. Ein Objekt, das für zehn Jahre passt, kann für eine Person mit häufigen beruflichen Wechseln zu unflexibel sein. Transaktionskosten, Grundstückgewinnsteuer beim Verkauf, Handänderungsabgaben oder Notariatskosten unterscheiden sich nach Kanton und Situation. Eine Rechnung über nur drei Jahre kann deshalb ganz anders aussehen als dieselbe Rechnung über fünfzehn Jahre.

Der Markt ist 2026 angespannt. Das Bundesamt für Wohnungswesen beschreibt das Angebot für Wohnungssuchende als so knapp wie seit 2014 nicht mehr. Gleichzeitig stieg der Wohnimmobilienpreisindex des Bundesamts für Statistik im ersten Quartal 2026 um 1,5 Prozent gegenüber dem Vorquartal und um 4,7 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal. Diese Entwicklung ist Kontext, aber keine Garantie für weitere Wertsteigerungen.

Vier Rechnungen, die getrennt bleiben müssen

Wer Amortisation vollständig als Kosten behandelt, benachteiligt den Kauf in der Vermögensrechnung. Wer sie im monatlichen Budget ignoriert, unterschätzt dagegen den Geldabfluss. Beide Perspektiven sind nötig. Ebenso muss beim Mieten berücksichtigt werden, was mit dem nicht in einer Immobilie gebundenen Eigenkapital geschieht. Bleibt es unverzinst auf dem Konto, ist die Alternative anders als bei einer langfristigen Anlage – allerdings auch mit anderem Risiko.

Tragbarkeit: Die Bank rechnet strenger als der aktuelle Markt

Banken müssen die Tragbarkeit nachhaltig prüfen. Die FINMA nennt für selbstgenutzte Wohnliegenschaften als Beispiel einer nachhaltigen Beurteilung einen kalkulatorischen Zins von 5 Prozent des Kreditbetrags und kalkulatorische Nebenkosten von 0,8 Prozent des Belehnungswerts bei neuwertigen Objekten. Sie betrachtet in einem Ansatz eine Tragbarkeit bis 38 Prozent des nachhaltigen Nettoeinkommens. Institute können strengere oder anders ausgestaltete interne Kriterien anwenden.

Diese 5 Prozent sind kein Angebot und keine Prognose des Hypothekarzinses. Es ist ein Stresstest: Könnte der Haushalt die Finanzierung auch bei deutlich höheren Zinsen tragen? Wer nur mit einem günstigen kurzfristigen Zinssatz rechnet, kann eine Immobilie scheinbar problemlos finanzieren und beim Erneuern der Hypothek in Schwierigkeiten geraten.

Beispiel mit Annahmen: Ein Haus kostet 1,1 Millionen Franken. Der Haushalt bringt 220’000 Franken Eigenkapital ein und benötigt eine Hypothek von 880’000 Franken. Der kalkulatorische Zins von 5 Prozent ergibt 44’000 Franken pro Jahr. 0,8 Prozent Nebenkosten auf dem Belehnungswert von 1,1 Millionen ergeben 8’800 Franken. Nehmen wir zusätzlich eine jährliche Amortisation von 10’000 Franken an, beträgt die kalkulatorische Belastung 62’800 Franken.

Bei einem nachhaltigen Nettoeinkommen von 170’000 Franken wären das 36,9 Prozent. Die Rechnung lautet 62’800 ÷ 170’000 = 0,369. Ob die Finanzierung akzeptiert wird, entscheidet das Institut nach seinen vollständigen Kriterien; das Beispiel ist keine Kreditzusage. Es zeigt, warum Einkommen, Eigenkapital und Objektpreis gemeinsam betrachtet werden.

Ein Vergleich von Miete und Eigentum mit denselben Annahmen

Für eine wirtschaftliche Modellrechnung nehmen wir dieselbe Immobilie zu 1,1 Millionen Franken und eine vergleichbare Jahresmiete von 38’400 Franken an, also 3’200 Franken pro Monat. Für den Kauf unterstellen wir einen effektiven Hypothekarzins von 1,8 Prozent auf 880’000 Franken. Das sind 15’840 Franken Zins pro Jahr. Für Unterhalt und laufende Eigentümerkosten setzen wir rein modellhaft 1 Prozent des Kaufpreises oder 11’000 Franken an.

Zusätzlich nehmen wir Opportunitätskosten von 2 Prozent auf dem gebundenen Eigenkapital von 220’000 Franken an, also 4’400 Franken. Vor Steuern, Wertveränderung, Kaufnebenkosten und Amortisation ergeben sich angenommene Nutzungskosten von 31’240 Franken pro Jahr. Das liegt 7’160 Franken unter der angenommenen Jahresmiete.

Die scheinbar klare Differenz ist empfindlich. Steigt der effektive Hypothekarzins in der Modellrechnung auf 3 Prozent, erhöht sich der Zins auf 26’400 Franken. Die Nutzungskosten steigen bei sonst gleichen Annahmen auf 41’800 Franken und liegen nun über der Miete. Eine grössere Sanierung, ein tieferer Verkaufspreis oder höhere Transaktionskosten verschieben das Ergebnis zusätzlich. Umgekehrt können Wertsteigerung und tiefere effektive Unterhaltskosten den Kauf begünstigen. Keine dieser Grössen ist sicher.

Eigenkapital ist mehr als die Mindestquote

Zum Eigenkapital zählen nicht nur frei verfügbare Bankguthaben. Vorsorgegelder können unter bestimmten Voraussetzungen vorbezogen oder verpfändet werden. Ein Vorbezug aus der zweiten Säule oder Säule 3a reduziert jedoch die Altersvorsorge und löst Steuern aus. Wer die gesamte Liquidität in den Kauf steckt, hat nach dem Notartermin möglicherweise keine Reserve für Heizung, Dach oder Einkommensausfall.

Eine robuste Planung trennt mindestens drei Beträge:

• Eigenkapital für die Finanzierung und die bankseitigen Anforderungen.
• Kaufnebenkosten, die je nach Kanton und Geschäft nicht vollständig finanzierbar sind.
• Liquiditätsreserve nach dem Kauf für Reparaturen und Lebenshaltung.

Bei Stockwerkeigentum kommen Reglement, Erneuerungsfonds, Protokolle der Eigentümerversammlung und geplante Sanierungen hinzu. Ein tiefer Fondsstand bei anstehender Fassadenerneuerung kann eine Sonderzahlung bedeuten. Der Kaufpreis allein zeigt diese Verpflichtung nicht.

Steuern: 2026 gilt noch das bisherige System, 2029 ändert es

Für 2026 ist bei selbstgenutztem Wohneigentum weiterhin der Eigenmietwert relevant; Schuldzinsen und bestimmte Unterhaltskosten können nach geltendem Recht abziehbar sein. Der Bundesrat hat die Reform der Wohneigentumsbesteuerung auf den 1. Januar 2029 in Kraft gesetzt. Dann entfällt der Eigenmietwert, gleichzeitig werden Abzüge deutlich eingeschränkt. Für Ersterwerbende ist ein zeitlich und betragsmässig begrenzter Schuldzinsabzug vorgesehen.

Eine Kaufrechnung mit zwanzig Jahren Horizont darf deshalb nicht so tun, als bliebe die Steuerlogik von 2026 unverändert. Bis 2028 wird nach aktueller Grundlage gerechnet; ab 2029 braucht es ein zweites Szenario. Kantone können zudem eine besondere Liegenschaftssteuer auf überwiegend selbstgenutzten Zweitliegenschaften einführen. Für den konkreten Wohnort ist eine kantonale Steuerrechnung erforderlich.

Wann Mieten und wann Kaufen besser zur Lebensplanung passt

Mieten bietet Flexibilität, begrenzt das direkte Sanierungsrisiko und hält Eigenkapital verfügbar. Dafür besteht weniger Kontrolle über langfristige Wohnkosten, Umbauten und Kündigungssituationen. Kaufen schafft Gestaltungsspielraum und zwingt über die Amortisation zum Vermögensaufbau, bindet aber Kapital und Verantwortung an ein einzelnes Objekt.

1. Mindestens zwei Zinsszenarien und einen Einkommensrückgang rechnen.
2. Vergleichbare Objekte statt Wunschhaus und aktuelle Mietwohnung gegenüberstellen.
3. Kaufnebenkosten und einen realistischen Verkaufshorizont einbeziehen.
4. Unterhalt mit Zustandsbericht und konkreten Bauteilen prüfen.
5. Steuerszenarien vor und ab 2029 separat berechnen.
6. Reserve nach dem Kauf sichtbar ausweisen.
7. Erst danach Komfort, Bindung und persönliche Präferenz gewichten.

Die beste Entscheidung ist nicht diejenige mit der tiefsten Zahl in einem günstigen Szenario. Es ist die Variante, die auch bei höheren Zinsen, einer Reparatur und einer veränderten Lebenssituation tragbar bleibt. Wer Geldabfluss, Nutzungskosten, Bank-Tragbarkeit und Vermögenswirkung trennt, kann Mieten und Kaufen endlich auf derselben Grundlage vergleichen.

Die Entscheidung mit einer Sensitivitätstabelle prüfen

Statt eine einzige Zahl auf zwanzig Jahre fortzuschreiben, werden die unsicheren Grössen variiert. Mindestens Hypothekarzins, Unterhalt, Verkaufspreis und Haltedauer erhalten ein ungünstiges, mittleres und günstiges Szenario. Beim Mieten werden Mietentwicklung, Umzugskosten und Rendite des nicht gebundenen Eigenkapitals entsprechend variiert.

Für das Beispielhaus würde eine zusätzliche jährliche Unterhaltsbelastung von 5’000 Franken die angenommene Kostendifferenz fast aufzehren. Ein Verkauf nach vier statt nach fünfzehn Jahren verteilt einmalige Kauf- und Verkaufskosten auf viel weniger Nutzungsjahre. Umgekehrt kann eine lange Haltedauer diese Kosten relativieren. Die Tabelle zeigt, welche einzelne Annahme das Ergebnis dreht.

Danach folgt ein persönlicher Stresstest: Wie hoch darf die monatliche Belastung sein, wenn ein Pensum vorübergehend sinkt? Welche Reparatur könnte aus der Reserve bezahlt werden? Welcher Umzug wäre innerhalb der nächsten fünf Jahre plausibel? Eine Variante, die nur funktioniert, wenn Einkommen, Beziehung, Zins und Gebäude gleichzeitig ideal bleiben, ist nicht robust.

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Quellen

• Eidgenössische Finanzmarktaufsicht FINMA: Hypothekarmarkt im Fokus der FINMA-Aufsicht
• Eidgenössische Finanzmarktaufsicht FINMA: Risiken am Immobilien- und Hypothekarmarkt
• Bundesamt für Statistik: Wohnimmobilienpreisindex im ersten Quartal 2026
• Eidgenössische Steuerverwaltung: Bundesrat setzt Abschaffung des Eigenmietwerts auf 2029 in Kraft
• Bundesamt für Wohnungswesen: Der Wohnungsmarkt auf einen Blick 2026