Hypothek verlängern: Welche Angaben du vor dem ersten Angebot zusammenstellen solltest
Eine günstige Offerte beginnt mit vergleichbaren Angaben. So ordnest du Tranche, Kündigungsfrist und Kosten und prüfst die Finanzierung auch bei höherer Belastung.
Die nächste Hypothekarofferte lässt sich leichter beurteilen, wenn du nicht mit der Frage nach dem tiefsten Zins beginnst. Zuerst brauchst du eine Übersicht über Restschuld, Ablaufdaten, Kündigungsbedingungen und dein künftiges Einkommen. Erst damit vergleichst du tatsächlich dieselbe Finanzierung.
Der erste Schritt: Nimm den bestehenden Kreditvertrag und erstelle für jede Tranche eine eigene Zeile. Notiere Betrag, Produkt, Enddatum, Kündigungsfrist und den frühesten möglichen Wechseltermin. Eine Festhypothek, die ausläuft, und eine SARON-Vereinbarung mit vertraglichen Kündigungsregeln sind nicht dasselbe.
Wie früh solltest du anfangen?
Beginne mit der Vorbereitung ungefähr ein Jahr vor Ablauf; bei naher Pensionierung, mehreren Tranchen oder geplantem Verkauf besser früher. Das ist ein organisatorischer Vorschlag, keine gesetzliche Frist. Die verbindliche Frist steht im Vertrag. Manche Institute ermöglichen einen frühzeitigen Abschluss der Anschlussfinanzierung, doch Vorlauf, Preis und Bedingungen unterscheiden sich.
UBS nennt für die Online-Verlängerung beispielsweise zwölf Monate vor Ablauf. Eine früh fixierte Finanzierung kann Planungssicherheit geben, ist aber kein Beweis für den günstigsten Zins. Sie bindet dich an die vereinbarten Konditionen. Lass einen allfälligen Forward-Zuschlag ausweisen und frage, was bei Verkauf oder verändertem Finanzierungsbedarf vor dem Start geschieht.
| Zeitpunkt als Planungshilfe | Aufgabe | Ergebnis |
|---|---|---|
| Etwa zwölf Monate vorher | Verträge, Tranchen und Lebensplanung prüfen | Vollständiger Termin- und Schuldenplan |
| Etwa sechs Monate vorher | Unterlagen aktualisieren und vergleichbare Offerten anfordern | Mehrere Angebote mit gleichem Start und Betrag |
| Vor der vertraglichen Kündigungsfrist | Entscheidung und Ablösung verbindlich koordinieren | Schriftliche Bestätigung aller beteiligten Stellen |
| Vor Auszahlung beziehungsweise Verlängerung | Schuldbrief, Zahlung und neue Belastung kontrollieren | Lückenloser Übergang ohne ungeklärte Restschuld |
Welche Unterlagen gehören ins Dossier?
Ein gutes Dossier beantwortet drei Fragen: Was wird finanziert, wie hoch ist die Schuld und woraus werden die Verpflichtungen bezahlt? Nicht jedes Institut verlangt exakt dieselben Dokumente. Frage deshalb nach seiner aktuellen Liste und verschicke vertrauliche Unterlagen über den vorgesehenen sicheren Übermittlungsweg.
- Bestehender Hypothekar- beziehungsweise Kreditvertrag mit sämtlichen Tranchen und Nachträgen.
- Aktuelle Restschuld und vereinbarter Amortisationsplan, einschliesslich verpfändeter Vorsorgelösungen.
- Aktuelle Einkommensnachweise und Steuerunterlagen; bei Selbstständigkeit die verlangten Geschäftsabschlüsse.
- Unterlagen zur Liegenschaft, zu Eigentumsverhältnissen und bestehenden Grundpfandrechten.
- Informationen zu Renovationen, Zustand, Nutzung und absehbarem Investitionsbedarf.
- Bei bevorstehender Pensionierung belastbare Renten- und Kapitalberechnungen statt nur des bisherigen Lohnausweises.
Bei Stockwerkeigentum helfen zudem die Unterlagen zum Erneuerungsfonds und zu beschlossenen grösseren Arbeiten. Eine geplante Sonderzahlung verändert deine Liquidität, selbst wenn die monatliche Hypothekarrechnung zunächst gleich bleibt. Vermerke solche Beträge mit ihrem erwarteten Zahlungstermin.
Restschuld und Schuldbrief nicht verwechseln
Die Höhe eines Schuldbriefs ist nicht zwingend deine aktuelle Hypothekarschuld. Der Schuldbrief dient der grundpfandrechtlichen Sicherung und kann nach einer Rückzahlung weiterhin bestehen. Für das Verlängerungsangebot brauchst du den tatsächlich ausstehenden Betrag zum Ablösetag.
Bei einem Anbieterwechsel muss geklärt werden, wie die bestehenden Sicherheiten übertragen oder angepasst werden. Frage, ob Grundbuch- oder Bearbeitungskosten entstehen. Löse einen Schuldbrief nicht vorschnell auf, nur weil eine Tranche endet. Das kann eine spätere Wiederverwendung unnötig erschweren.
Tragbarkeit ist mehr als die aktuelle Zinsrechnung
Die Bank prüft, ob die Finanzierung nachhaltig tragbar ist. Dabei zählen ihre Kreditkriterien, die Bewertung der Immobilie und dein längerfristiges Einkommen. Die FINMA betont die Pflicht zur systematischen Tragbarkeitsprüfung; es gibt daraus keine pauschale Zusage, dass jede bestehende Finanzierung zu unveränderten Bedingungen verlängert wird.
Unterscheide deshalb den tatsächlichen Geldabfluss von einer kalkulatorischen Belastungsrechnung. Ein tiefer angebotener Zins hilft im Monatsbudget, sagt aber allein nichts darüber aus, wie die Bank einen Einkommensrückgang oder höhere Zinsen beurteilt. Lass dir Annahmen, anrechenbares Einkommen und erforderliche Amortisation erklären.
Ein frei gewähltes Beispiel: Auf 600’000 Franken Restschuld entsprechen 2 Prozent Jahreszins 12’000 Franken oder 1’000 Franken monatlich. Bei 4 Prozent wären es 24’000 Franken beziehungsweise 2’000 Franken monatlich. Unterhalt, Amortisation und weitere Wohnkosten fehlen in beiden Zahlen noch. Die zweite Rechnung ist ein Belastungstest, keine Zinsprognose.
Sinkt das Haushaltseinkommen bald durch Pensionierung oder Teilzeit, gehört dieser Zeitpunkt in die Offertanfrage. Eine Laufzeit, die genau darüber hinweg reicht, macht den Einkommenswechsel nicht bedeutungslos. Im Vergleich von Mieten und Kaufen erklären wir die Trennung von Geldabfluss und langfristigen Wohnkosten ausführlicher.
So vergleichst du zwei Angebote fair
Die folgende Tabelle enthält erfundene Offerten für denselben Betrag von 600’000 Franken, denselben Starttermin und fünf Jahre feste Laufzeit. Sie dient nur der Rechenmethode. Für die Übersicht wird eine unveränderte Schuld angenommen; bei laufender Amortisation fällt die Zinsrechnung anders aus.
| Position | Beispiel A | Beispiel B |
|---|---|---|
| Jahreszins | 2,00 % | 1,90 % |
| Zinsen pro Jahr | 12’000 Fr. | 11’400 Fr. |
| Zinsen über fünf Jahre | 60’000 Fr. | 57’000 Fr. |
| Einmalige Wechselkosten, angenommen | 0 Fr. | 1’200 Fr. |
| Verglichene Kosten zusammen | 60’000 Fr. | 58’200 Fr. |
Der Zinsunterschied spart in diesem Beispiel 600 Franken jährlich. Die angenommenen Wechselkosten sind nach zwei Jahren ausgeglichen. Über fünf Jahre verbleiben 1’800 Franken Vorteil. Das ist erst dann ein fairer Vergleich, wenn auch Nebenbedingungen, Gebühren und allfällige Vorfälligkeitsentschädigungen vollständig enthalten sind.
Notiere zusätzlich Offertgültigkeit, Produktwechselmöglichkeiten und Voraussetzungen für Rabatte. Eine Offerte mit Pflicht zu weiteren kostenpflichtigen Produkten kann anders ausfallen als die reine Zinsspalte vermuten lässt. Frage bei SARON insbesondere nach Referenz, Marge, Berechnung, Zinsuntergrenze und Ausstiegsmöglichkeiten; vergleiche nicht nur einen momentan tiefen Gesamtzins mit fünf Jahren Zinssicherheit.
Mehrere Tranchen können den Wechsel erschweren
Unterschiedliche Ablaufdaten verteilen das Risiko einer vollständigen Erneuerung auf einen einzigen Zeitpunkt. Sie können aber auch die Ablösung bei einer anderen Bank komplizierter machen. Eine neue Bank muss nicht jede einzelne kleine Tranche isoliert übernehmen. Verlange eine konkrete Aussage zur gesamten Sicherheiten- und Finanzierungsstruktur.
Erstelle beispielsweise einen Plan mit 350’000 Franken, die 2027 auslaufen, und weiteren 250’000 Franken bis 2030. Die Entscheidung 2027 sollte den nächsten Wechsel bereits berücksichtigen. Eine neue lange Laufzeit nur für die erste Tranche kann die Bindung weiter verlängern. Eine kürzere Laufzeit ist allerdings ebenfalls nicht automatisch günstiger oder risikofrei.
Amortisieren oder Liquidität behalten?
Eine zusätzliche Rückzahlung senkt die Schuld und die Zinsbelastung. Sie bindet zugleich Geld im Wohneigentum. Rechne deshalb zuerst, welche Reserve nach der Amortisation für Unterhalt, Lebenshaltung und geplante Investitionen übrig bleibt. Bereits verpfändetes Vorsorgevermögen ist nicht mit einem frei verfügbaren Sparkonto gleichzusetzen.
Auch Steuerfolgen gehören in eine individuelle Rechnung; eine pauschale Begründung «Schulden lohnen sich wegen des Abzugs» reicht nicht. Vergleiche die ersparten Zinsen, den tatsächlichen steuerlichen Effekt und die verlorene Liquidität. Bei veränderten Steuerregeln muss die Rechnung für das betreffende Jahr aktualisiert werden.
Diese fünf Antworten brauchst du vor der Zusage
- Wie hoch ist die genaue Restschuld am Startdatum?
- Welche Kündigung oder Bestätigung muss bis wann eingehen?
- Welche einmaligen und laufenden Kosten sind enthalten?
- Was geschieht bei Verkauf, vorzeitiger Ablösung oder Einkommensänderung?
- Wer koordiniert die Sicherheiten und die Zahlung zwischen den Instituten?
Eine vorzeitige Ablösung kann eine erhebliche Entschädigung auslösen. Lass sie für den konkreten Termin schriftlich berechnen, bevor du ein scheinbar günstigeres Angebot annimmst. Erst wenn Termine, Kosten und Finanzierung zusammenpassen, ist die Verlängerung entscheidungsreif.
Quellen und Grundlagen
Geprüft am 15. September 2026. Alle Zinssätze in den Rechnungen sind Annahmen und keine aktuellen Angebote.
