9 Fragen, die du bei einer Wohnungsbesichtigung stellen solltest
Was kostet die Wohnung wirklich, wie ruhig ist sie und was wird noch repariert? Neun Fragen mit konkreten Nachfragen und der Bedeutung hinter den Antworten.
Eine Wohnung kann während einer kurzen Besichtigung wunderbar wirken und im Alltag trotzdem nicht passen. Mit diesen neun Fragen findest du heraus, welche Kosten, Einschränkungen und offenen Punkte hinter dem ersten Eindruck stecken. Du musst dabei kein Verhör führen: Wähle vor dem Termin die Fragen aus, die für deinen Alltag besonders wichtig sind.
Recherchestand: 19. September 2026. Die verlinkten Quellen stehen direkt bei den jeweiligen Angaben.
Das findest du in diesem Beitrag
- Welche Kosten kommen zur Nettomiete dazu?
- Gab es Feuchtigkeit, Schimmel oder andere wiederkehrende Mängel?
- Wie ist es hier morgens, abends und bei offenen Fenstern?
- Wie wird geheizt, gelüftet und im Sommer beschattet?
- Welche Renovationen oder Bauarbeiten sind bereits geplant?
- Wie funktionieren Waschküche, Keller, Veloplatz und Zugang im Alltag?
- Welche Anschlüsse sind in genau dieser Wohnung nutzbar?
- Welche Regeln gelten für meine konkrete Nutzung?
- Was bekomme ich ab wann – und was wird bis dahin erledigt?
1. Welche Kosten kommen zur Nettomiete dazu?
Frage nach dem monatlichen Gesamtbetrag und danach, welche Positionen darin enthalten sind. Sind die Nebenkosten als Akonto oder pauschal vereinbart? Werden Strom, Parkplatz, Kabelanschluss oder andere Leistungen separat verrechnet? Bitte, soweit verfügbar, um Angaben zu den bisherigen effektiven Nebenkosten der Wohnung ohne persönliche Daten der Vormieterschaft.
Was dir die Antwort verrät: Ob du einen realistischen Wohnkostenvergleich machen kannst. Ein tiefer Akontobetrag ist eine Vorauszahlung und keine Garantie, dass er die tatsächlichen Kosten deckt. Der Mieterverband erläutert die Abrechnung von Heiz- und Nebenkosten.
Beispiel: Bei CHF 1’650 Nettomiete und CHF 150 Akonto beträgt die laufende Überweisung CHF 1’800. Wenn die jährliche Abrechnung höhere verrechenbare Kosten ergibt, kann eine Nachzahlung dazukommen. Für deinen Vergleich notierst du deshalb «CHF 1’800 plus separat bezahlte Leistungen und mögliches Abrechnungsrisiko», nicht «garantiert alles inklusive».
Gute Nachfrage: «Worauf basiert das aktuelle Akonto, und gab es zuletzt eine grössere Nachzahlung?» Eine fehlende Abrechnung bei einem Neubau ist erklärbar. Dann bleibt dieser Teil deines Budgets vorerst eine Schätzung.
2. Gab es Feuchtigkeit, Schimmel oder andere wiederkehrende Mängel?
Stelle die Frage konkret für Bad, Küche, Fensterbereiche und Aussenwände. Schaue mit Erlaubnis auch in normalerweise geschlossene oder verdeckte Bereiche. Achte auf Wasserflecken, abblätternde Farbe, auffälligen Geruch und frische Ausbesserungen. Solche Beobachtungen beweisen für sich allein keine Ursache, geben dir aber einen Anlass zum Nachfragen.
Was dir die Antwort verrät: Ob ein Problem einmalig behoben wurde oder möglicherweise wiederkehrt. «Es wurde neu gestrichen» beantwortet noch nicht, ob die Ursache eines Feuchtigkeitsschadens geklärt wurde. Das BAG beschreibt in seiner Wegleitung «Vorsicht Schimmel» die Bedeutung von Abklärung und sachgerechter Behebung.
Gute Nachfrage: «Was war die Ursache, was wurde gemacht und ist der Auftrag abgeschlossen?» Bitte bei einer zugesagten Behebung um eine schriftliche Festhaltung mit Termin. Eine mündliche Absichtserklärung während einer Sammelbesichtigung ist dafür eine schwache Grundlage.
Vor Ort notieren: Raum, genaue Stelle, beobachtetes Merkmal und die erhaltene Erklärung. Fotos machst du nur mit Einverständnis. Mit dieser Liste kannst du später gezielt nachfassen, ohne aus der Erinnerung einen Fleck im Bad mit einem Fensterproblem zu vermischen.
3. Wie ist es hier morgens, abends und bei offenen Fenstern?
Frage nach Strassenverkehr, Bahn, Gastronomie, Anlieferungen und gut hörbaren Geräuschen im Haus. Die bisherige Mieterschaft kann Alltagserfahrungen schildern; die Verwaltung kennt unter Umständen Bau- oder Nutzungsänderungen. Beide Perspektiven sind hilfreich, ersetzen aber keine eigene Einschätzung.
Was dir die Antwort verrät: Wie aussagekräftig dein Besichtigungstermin ist. Eine Wohnung kann am Mittwochnachmittag ruhig sein und am Freitagabend ganz anders wirken. Umgekehrt ist eine hörbare Strasse nicht für jede Person ein Ausschlussgrund.
Gute Nachfrage: «Wann ist es hier erfahrungsgemäss am lautesten, und welcher Raum ist dann am ruhigsten?» Prüfe Schlafzimmer und geplanten Arbeitsplatz bei geöffnetem und geschlossenem Fenster. Ein kurzer Rundgang im Quartier zu einer für dich wichtigen Tageszeit ergänzt die Besichtigung.
Beispiel: Wer früh schlafen geht, bewertet eine nahe Abendgastronomie anders als jemand, der tagsüber nach einer Nachtschicht schlafen muss. Notiere deshalb deine konkrete Anforderung, etwa «Schlafzimmer muss vormittags ausreichend ruhig sein». Das ist nützlicher als die kaum überprüfbare Frage, ob das Haus allgemein ruhig sei.
4. Wie wird geheizt, gelüftet und im Sommer beschattet?
Lass dir zeigen, wie du die Raumtemperatur regelst und wie eine vorhandene Lüftung funktioniert. Frage nach Storen oder anderen Beschattungsmöglichkeiten und danach, welche Fenster sich tatsächlich öffnen lassen. Bei einer Dachwohnung oder grossen sonnenexponierten Fensterflächen interessiert besonders die Erfahrung an heissen Tagen.
Was dir die Antwort verrät: Welcher Komfort vorhanden ist und welchen Aufwand du selbst übernehmen musst. Eine energieeffiziente Gebäudehülle sagt allein wenig darüber aus, ob du an einem heissen Nachmittag angenehm im Homeoffice sitzen kannst. Auch eine Lüftungsanlage ist nicht automatisch eine Klimaanlage.
Gute Nachfrage: «Wie warm wird dieser Raum im Sommer, und was lässt sich dagegen tun?» Frage bei einer technischen Anlage, wer Wartung und Filterwechsel übernimmt und ob dafür Kosten anfallen. Lass dir die Bedienung erklären, statt einen Schalter vorschnell einer Funktion zuzuordnen.
Beispiel: Ein heller Südbalkon kann ein Pluspunkt sein. Wenn gleichzeitig das einzige Schlafzimmer den ganzen Nachmittag Sonne erhält und keine wirksame Beschattung vorhanden ist, gehört dieser Punkt in deine Entscheidung. Im Winter kannst du das bei der Besichtigung nicht zuverlässig selbst testen.
5. Welche Renovationen oder Bauarbeiten sind bereits geplant?
Frage nach Arbeiten an Wohnung, Fassade, Dach, Heizung, Lift und Nachbargrundstücken. Interessant sind geplanter Beginn, Dauer, betroffene Bereiche und ob du in der Wohnung bleiben könntest. Bei Angaben zu einem Projekt unterscheidest du zwischen einer vagen Idee, einer angekündigten Massnahme und einem festgelegten Termin.
Was dir die Antwort verrät: Ob du den heutigen Zustand für deinen geplanten Wohnzeitraum erwarten darfst. Ein schönes Bad hilft dir wenig bei der Planung, wenn es kurz nach dem Einzug mehrere Wochen nicht regulär nutzbar sein soll. Andererseits können bereits abgeschlossene Arbeiten ein Vorteil sein.
Gute Nachfrage: «Gibt es dazu schon eine schriftliche Information, die ich vor Vertragsabschluss sehen kann?» Frage auch, ob Änderungen an Mietzins oder Nutzung angekündigt sind. Leite aus einer geplanten Sanierung weder automatisch einen bestimmten Aufschlag noch einen fixen Entschädigungsanspruch ab; dafür braucht es die konkreten Umstände.
Typischer Stolperstein: «Davon weiss ich nichts» von einer Person, die nur die Besichtigung aufschliesst, wird als verbindliche Zusicherung verstanden. Notiere, welche zuständige Person die Frage noch beantworten muss.
6. Wie funktionieren Waschküche, Keller, Veloplatz und Zugang im Alltag?
Bitte darum, die mitbenutzten Räume und den zugeteilten Keller tatsächlich zu sehen. Frage nach Waschplan, Reservierung, Kosten, Trocknung und erlaubten Zeiten. Prüfe, wo Kinderwagen oder Velo hingehören und ob ein Abstellplatz wirklich mitvermietet oder nur derzeit zufällig frei ist.
Was dir die Antwort verrät: Ob die Wohnung zu deinen Routinen passt. Der grösste Unterschied liegt oft ausserhalb des Grundrisses. Wer an bestimmten Tagen lange arbeitet, kann mit einem starren Waschfenster Mühe haben; wer täglich Velo fährt, merkt einen umständlichen Kellerzugang jeden Morgen.
Gute Nachfrage: «Welche Räume und Plätze sind meinem Mietobjekt zugeordnet, und wo ist das festgehalten?» Miss bei Bedarf Lift, Türen und die engste Stelle auf dem Weg zur Wohnung. Frage, ob der Zugang mit deinen konkreten Hilfsmitteln oder einem Kinderwagen funktioniert, statt aus dem Wort «Lift» auf vollständige Zugänglichkeit zu schliessen.
Beispiel: Ein trockener, gut erreichbarer Keller ist für jemanden mit Sportausrüstung wichtiger als ein zusätzlicher Quadratmeter im Flur. Lege fest, welche Nebenräume für dich unverzichtbar sind und welche du lediglich angenehm fändest.
7. Welche Anschlüsse sind in genau dieser Wohnung nutzbar?
Lass dir die vorhandenen Dosen zeigen und notiere ihre Kennzeichnung, soweit sie für die Anbieterabfrage gebraucht wird. Frage, welcher Anschluss bisher genutzt wurde. Danach prüfst du beim gewünschten Anbieter die Verfügbarkeit für die genaue Adresse und Wohnung.
Was dir die Antwort verrät: Ob du deine digitale Arbeit und Unterhaltung wie geplant organisieren kannst. «Im Haus gibt es Glasfaser» ist ein guter Hinweis, bestätigt aber noch nicht Aktivierung, Tarif, verfügbare Dose in deiner Wohnung oder den Termin der Aufschaltung.
Gute Nachfrage: «Muss für den Anschluss noch jemand in die Wohnung oder etwas installiert werden?» Kläre, ob dafür die Verwaltung zustimmen muss und ob bestehende Anschlusskosten in den Nebenkosten auftauchen. Übertrage den Tarif der Vormieterschaft nicht ungeprüft auf dein eigenes Angebot.
Teste bei der Besichtigung ausserdem, soweit möglich, deinen Mobilfunkempfang in den wichtigsten Räumen. Eine einmalige Messung garantiert keine dauerhafte Qualität, kann aber offensichtliche Probleme zeigen. Wenn du zwingend ab dem Einzugstag online sein musst, wird ein bestätigter Aktivierungstermin zu einem Entscheidungspunkt.
8. Welche Regeln gelten für meine konkrete Nutzung?
Lass dir Hausordnung und relevante Vertragsbeilagen geben. Frage ausdrücklich nach Themen, die dich betreffen: Haustiere, Musizieren, Balkon, Grill, Nutzung eines Zimmers für berufliche Zwecke oder bauliche Veränderungen. Allgemeine Aussagen wie «Hier ist alles unkompliziert» helfen dir bei einer späteren Meinungsverschiedenheit wenig.
Was dir die Antwort verrät: Ob deine Vorstellungen und die tatsächlichen Vereinbarungen zusammenpassen. Eine Besichtigung ist der richtige Moment, um konkrete Bedürfnisse offen anzusprechen. So vermeidest du, dass du erst nach dem Einzug um eine für dich wesentliche Erlaubnis bittest.
Gute Nachfrage: «Kann die zuständige Verwaltung diese konkrete Nutzung schriftlich bestätigen?» Dabei geht es zum Beispiel um deinen Hund oder um eine bestimmte Montage, nicht um eine grenzenlose Zusage. Der Mieterverband erklärt, warum Vertrag und Bedingungen vor der Unterschrift geprüft werden sollten.
Typischer Stolperstein: Die Vormieterschaft hatte eine persönliche Erlaubnis, die du als automatisch übertragbar ansiehst. Frage nach deiner eigenen Situation und halte eine wichtige Zusage bei den Vertragsunterlagen fest.
9. Was bekomme ich ab wann – und was wird bis dahin erledigt?
Kläre Mietbeginn, tatsächlichen Übergabetermin, Befristung, Kündigungsbedingungen und Kaution. Frage, welche sichtbaren Einrichtungen zur Wohnung gehören. Ein Schrank, eine Waschmaschine oder ein selbst gebautes Regal kann Eigentum der bisherigen Mieterschaft sein.
Was dir die Antwort verrät: Ob du eine ausreichend klare Grundlage für deine Bewerbung und einen möglichen Vertragsabschluss hast. Dazu gehört auch die Frage, ob zugesagte Reparaturen vor oder nach deinem Einzug erfolgen sollen. Notiere Aufgabe, zuständige Person und Termin.
Gute Nachfrage: «Können wir die vereinbarten Arbeiten und das mitvermietete Inventar schriftlich festhalten?» Eine freiwillige Übernahme privater Gegenstände solltest du mit Gegenstand, Preis und Zustand separat dokumentieren. Lasse dir unklare Zahlungen erklären, bevor du etwas zusagst.
Die Besichtigung ersetzt das spätere Übernahmeprotokoll nicht. Prüfe beim Einzug erneut den Zustand und melde festgestellte Mängel nach dem dafür vorgesehenen Verfahren. Die Hinweise des Mieterverbandes zum Einzug und zur Mängelliste sind dafür eine gute Vorbereitung.
Nach dem Termin: Fakten von offenen Punkten trennen
Schreibe direkt nach der Besichtigung drei kurze Listen: «passt», «muss geklärt werden» und «passt für mich nicht». Halte bei offenen Punkten fest, wer sie beantworten kann. Ein freundliches Gespräch und eine schöne Aussicht ersetzen keine Antwort auf eine für dich entscheidende Frage.
Wenn mehrere Wohnungen infrage kommen, vergleiche sie anhand derselben Kriterien: realistische Gesamtkosten, wichtigste Alltagsanforderung und noch nicht bestätigte Zusagen. So entscheidest du nach den Informationen, die du tatsächlich hast.
