Chalet mit Pool in Verbier: Warum «Nebenfläche» nicht einfach mehr Wohnraum erlaubt
Das Bundesgericht bestätigt Grenzen für einen Chalet-Umbau in Verbier. Warum Wellnessräume zur Hauptnutzfläche zählen und was Eigentümer prüfen sollten.
Ein Pool, ein Fitnessraum und eine Sauna können die Wohnqualität eines Chalets erheblich steigern. Bei der Berechnung zulässiger Erweiterungen lassen sie sich aber nicht beliebig als nebensächliche Flächen ausklammern. Das zeigt ein Bundesgerichtsurteil zu einem Bauprojekt in Verbier.
Im am 11. August 2026 gefällten und nun öffentlich diskutierten Entscheid bestätigt das Gericht: Die umstrittenen Freizeit- und Wellnessräume zählen im konkreten Fall zur Hauptnutzfläche. Damit überschreitet das Vorhaben die zulässige Erweiterung nach dem Zweitwohnungsgesetz.
Worum es beim Projekt ging
Ein bestehendes Chalet sollte durch einen Neubau mit zwei Wohnungen ersetzt werden. Vorgesehen waren zusätzlich grosszügige Wellness- und Freizeitbereiche. Ein wesentlicher Streitpunkt war, ob diese Räume bei der Flächenberechnung als Haupt- oder Nebennutzflächen einzubeziehen sind.
Die Unterscheidung hat unmittelbare Folgen. Werden grosse, tatsächlich zum Aufenthalt geeignete Räume aus der relevanten Fläche herausgerechnet, kann das Gebäude praktisch viel mehr Nutzungsraum erhalten, als eine formale Erweiterungsgrenze vermuten lässt. Genau diese Frage musste das Gericht beurteilen.
Weshalb die Nutzung wichtiger ist als die Bezeichnung
Das Bundesgericht schaut auf die konkrete Beschaffenheit der Räume. Die Wellness- und Fitnessbereiche verfügen über grosse Fenster beziehungsweise Öffnungen und teilweise über einen Zugang zu einer Terrasse. Sie dienen dem Aufenthalt und der Erholung der Bewohnerinnen, Bewohner und ihrer Gäste.
Auch der unterirdisch liegende Spielraum wird nicht allein wegen seiner Lage zur unbedeutenden Nebenfläche. Das Gericht berücksichtigt seine Eigenschaften und seinen vorgesehenen Zweck. Entscheidend ist also nicht, welches Etikett auf dem Plan steht, sondern wie ein Raum tatsächlich angelegt ist und genutzt werden soll.
Dass die Flächen von beiden Wohnungen gemeinsam verwendet werden können, ändert diese Beurteilung nicht. Ein gemeinsamer Wellnessbereich schafft ebenfalls zusätzlichen Aufenthaltsraum. Seine Funktion verschwindet nicht dadurch, dass mehrere Haushalte Zugang haben.
Die 30-Prozent-Grenze bleibt relevant
Der Entscheid behandelt die Erweiterung altrechtlicher Wohnungen nach Artikel 11 des Zweitwohnungsgesetzes. Das Gericht verweist auf die Grenze von 30 Prozent der am 11. März 2012 bestehenden Hauptnutzfläche. Die 2024 in Kraft getretene Lockerung für Abbruch und Wiederaufbau hat diese Grenze nicht aufgehoben.
Als Rechenbeispiel: Bei einer massgeblichen Ausgangsfläche von 200 Quadratmetern wären 30 Prozent zusätzliche Fläche 60 Quadratmeter. Welche Ausgangsfläche rechtlich anzusetzen ist und welche Projektteile dazugehören, muss aber für das jeweilige Gebäude geprüft werden. Das Beispiel ist keine Bewilligungszusage für ein anderes Grundstück.
Was Eigentümer vor der Planung klären sollten
Wer eine Zweitwohnung umbauen oder ersetzen möchte, sollte die Flächenrechnung früh mit der zuständigen Baubehörde und einer fachkundigen Planungsperson klären. Besonders wichtig sind belastbare Unterlagen zum Bestand und eine nachvollziehbare Zuordnung sämtlicher neuer Räume.
Es lohnt sich, mögliche Streitpunkte vor einer aufwendigen Detailplanung sichtbar zu machen: Zählen gemeinschaftliche Räume mit? Wie werden Freizeitbereiche eingeordnet? Welche Unterlagen belegen den massgeblichen früheren Zustand? Solche Fragen sind für die Machbarkeit wichtiger als eine optimistische Bezeichnung im Grundriss.
Der Entscheid ist kein pauschales Verbot privater Pools oder Saunen. Er bestätigt eine Grenze gegen die Umgehung der zulässigen Erweiterung durch eine zu enge Flächenrechnung. Für Bauprojekte ist das eine klare Botschaft: Komfortflächen bleiben Flächen, auch wenn sie nicht «Wohnzimmer» heissen.
Quellen und Stand
Stand: 15. September 2026.
